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长期回报可观 三方面入手优选REITs标的

时间:2020-12-14 11:39:51  来源:中国证券报  作者:

2020年可称之为国内公募REITs元年,发改委和证监会今年相继出台《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》等监管文件,其他监管机构按照通知规划各司其职,共同完善试点项目遴选相关配套措施,加强基础设施REITs的业务过程监管,并结合实践情况,适时完善法律制度保障。截至9月末,我国REITs试点的顶层设计及核心配套文件已基本成型,试点工作有条不紊进行中。

REITs产品在海外具有较悠久的历史,起源于1960年美国国会颁布《美国1960年美国税法典》,确立REITs的法律地位。根据Nareit数据,截至2020年10月,FTSE REITs美国指数净市值已达约1.4万亿美元。

从投资形式来看,REITs可以分为权益型、质押型和混合型。权益型REITs指直接投资房地产,通过租金和买卖收入赚取利润;质押型REITs指通过购买或发起抵押贷款或抵押贷款证券为房地产提供融资,并从中获利;混合型REITs兼有权益型和质押型的特点,综合以上两种业务,除收取不动产的租金外,也从事放款业务。截至2019年末,全美共有219只REITs,合计规模1.33万亿美元;其中,权益型REITs有179只,规模1.25万亿美元,占主导地位。

从REITs指数与股票指数走势对比来看,REITs长期回报可观,1972年至今,REITs年化收益为9.12%,略低于纳斯达克指数的9.78%,高于标普500指数的7.35%。近几年,REITs表现较为一般,近三年REITs、标普500和纳斯达克指数年化收益率分别为1.68%、8.29%和17.49%。尤其是今年以来REITs受到疫情冲击较大,表现大幅弱于同期标普和纳斯达克指数,2020年REITs、标普500和纳斯达克指数收益率分别为-16.51%、1.21%和21.61%。

在此次《指引》推出公募基础设施领域REITs之前,已有基金公司此前推出过国内首只公募REITs,即2015年7月6日成立的鹏华前海万科REITs,该产品以深圳前海地区商业地产为基础资产,面向公众募集并在深交所挂牌交易。据招募说明书显示,鹏华前海万科REITs封闭期为10年,期满后转为上市开放式基金。基金的投资组合比例为:投资于确定的、单一的目标公司股权(万科前海企业公馆)的比例不超过基金资产的50%,基金通过增资方式持有目标公司股权至2023年7月24日,获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间,前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入。除了获得万科前海企业公馆项目收益,股权方面则是逐步退出。基金应分别在2015年12月31日前、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳万科或深圳万科指定的关联方转让14%、18%、17.5%和0.5%的公司股权,直至全部股权退出。业绩方面,鹏华前海万科REITs从2015年7月成立至2020年11月13日,复权单位净值为1.3674元,年化收益率为6.01%。除了投资于境内的REITs,公募基金在QDII产品中,也有布局海外REITs的产品,目前嘉实、广发、上投摩根、南方等6家基金公司发行了该类产品,截至三季度末合计规模6.25亿元。

随着试点工作的持续推进,相关政策对试点项目资质作出明确要求,包括资产所处区域、行业,并且重点关注底层资产的现金流来源和经营状况,涉及资产权属、运营时间和状况、现金流来源、派息能力、合规性等多方面。同时,对公募REITs产品要素也做出明确规定,明确采取“公募+ABS”的交易结构,并且在投资范围、运作模式、管理人条件、尽调评估流程、发行方式、战略配售等方面均提出了细致要求。首批公募REITs产品的推出指日可待。

公募REITs有利于稳投资、补短板,有利于降杠杆、高效利用存量资产,并且提供一种居民储蓄的投资转化,为中等风险中等收益的新型产品,极大地丰富了投资人资产配置组合的可选标的。从海外经验来看,挑选优质的REITs产品需要从以下几个方面入手:

一是基础资产分析。优选核心地段的物业,关注物业的建造标准和设施的完善性,选择出租率较高、且租金产生的现金流充裕的项目;二是原始权益人分析。选择头部企业,股东实力强大,且外部评级较高的开发商/运营商,检查其财务状况,关注盈利能力、偿债能力、营运能力,并着重和同行业的竞争对手做对比;三是增信措施分析。REITs产品通常具备的增信措施主要有:优先和次级的分层,保证担保/差额补足义务、回售条款及流动性支持等。

通过上述风险分析框架,能够帮助投资人快速切入REITs产品分析,选出优质的资产,把握投资机会。



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