"与房地产公司不同，物管公司经营相对稳健，受行业周期性波动影响较小，已上市的港股物管公司平均PE可达20-30倍。"

本文为IPO早知道原创

作者｜夏天天

据IPO早知道消息，融创中国（1918.HK）计划考虑分拆其物业管理业务在港交所独立上市，预期融资额10亿美元。

虽然在融创之前，地产公司分拆物业管理板块单独上市已不是新鲜事物，但作为头部地产公司，还是引起市场比较大的关注，受此消息推动，昨日融创中国股价涨幅飙一度接近5%。

数据显示，今年以来，地产公司物业管理板块密集上市，融资额近百亿元，且估值相对较好。从股价走势来看，今年以来多家物管公司的股价涨幅已经超过100%

物管公司年内融资额已近百亿

今年前7月，物管公司IPO或再融资案例达到10例，其中IPO案例为6例。仅在7月份，就有三家新物管公司上市，分别是金融街物业、弘阳服务和正荣服务，募集资金在6.6亿港元、4.2亿港元和 11.4 亿港元附近。

根据中信证券统计，年初至今物管板块 IPO 连同存量公司发行股份规模达到 83.5-88.9 亿元之间，板块融资金额总体接近百亿；下半年物管板块的新增股票供给可能接近 160 亿元，超过 2020 年上半年。

中信证券还分析指出，物业管理行业不可能维持一种只有少数企业上市的现状，优质物业管理公司上市是板块走向健全的标志性事件；如果未来万科、龙湖等一流公司相继上市，方意味着整个板块走向完全的成熟。

有分析人士表示，受估值和融资需求推动，除了融创之外，目前规模比较大的华润置地、万科物业、龙湖智慧服务、金地物业等都有可能推进相关物业管理公司的上市。

山证国际证券报告认为，物管行业近年的市场表现是香港股票市场的一道靓丽风景线。展望2020年下半年，物管行业的行业并购潮持续进行，集中度进一步提升，同时将在疫情常态下持续挖掘多元服务潜力，开辟业务新增长点，物管企业还将会加速布局细分业态业务。

估值是关键 多家公司股价已翻倍

据了解，已上市的港股物管公司的平均PE相对较高的一个重要原因则在于轻资产运营的物业公司存在较大的增值服务拓展空间，与母公司地产公司可以形成1+1大于2的估值效应。

与房地产公司不同，物管公司经营相对稳健，现金流稳定健康，受行业周期性波动影响较小。据兴业证券数据，港股物管板块平均估值对应2020/2021年33.6/23.8XPE。物业管理行业受益于4 大规模红利，板块正处于从 1 到 N的快速拓展期，而增值服务正经历从 0 到 1 的拓荒期。

另据兴业证券报告，这4大规模红利分别为：房地产行业的集中度提升带动物管行业的集中度提升；资产证券化加速了行业的收并购整合；当前物管公司加大外拓力度，从住宅物管向多元物业业态拓展；物管公司在房地产全价值链上下游拓展增值服务。

山证国际还指出，今明两年交付高峰将为物管行业规模扩张提供了良好基础，辅之于强劲的外部扩张势头，物管企业未来业绩将可维持高速增长态势，叠加现时市场环境下资金对弱周期投资标的的追捧，当前的估值有望继续获支撑，其业绩以及股价表现在2020年下半年将优于大市。

据IPO早知道梳理，今年以来涨幅前三的物管公司分别为永升生活服务、时代邻里和滨江服务，涨幅分别达到160%、150%和 130%。

与此同时，也有机构认为，虽然多数物业管理公司加速融资，但对于轻资产的物业管理公司而言，募集得来的资金投向往往更加值得关注。

中信证券分析指出，科技应用的年投入达到几亿规模已经不小，预计很难配置十亿以上的资金。此外，以轻搏重，并购专业服务公司，至今未有特别成功的案例，这可能和物业管理公司长于连接客户，短于精进垂直服务有关；并购物业管理公司虽有成功案例，但难度也不断增加。这不仅因为一级市场估值定价水涨船高，更因为并购市场的产业竞争者数量不少。

服务同质化严重也是物管行业的普遍现象。中信证券还指出，绝大多数公司还是依靠前期物业管理合同不断增加在管面积，品牌竞争力仍没有得到过有效验证。客户对于品牌的满意度整体偏低，存量时代的竞争只是在低水平的层次展开。即便是万科、绿城等一线品牌，其基础服务内容和其它物业管理公司差距也没有达到不可逾越的程度。

不可忽视的是，物管公司也面临一些无法回避的风险，如人工成本风险，人工成本占物业服务企业营业成本比重较大，如果部分城市的最低工资水平上涨过快，有望对行业利润造成挤压。

光大证券认为，行业还存在关联方依赖风险。部分具有开发商背景的物业服务企业中，多数在管面积来自于关联方开发商。如开发商业务受阻或改变策略，将导致物业服务企业面临较大困难。

就未来发展趋势而言，随着城市化进程提速及人均可支配收入的持续上升，中国物管行业整体在管总面积录得较快增长。

数据显示，中国物管企业在管总面积由2014年约165亿增长至2019年约239亿平方米，年复合增长率(CAGR)约为7.7%；百强物管企业在管面积增幅显著高于行业，由2014年约32亿增长至2019年约104亿平方米，CAGR约为26.6%；百强物管企业在管面积的集中度由2014年约19.5%大幅上升至2019年约43.6%，马太效应明显。

“在管面积的集中化和快速增长趋势为物管公司的估值打开了空间。”一位房地产行业研究人员表示。

据IPO早知道了解，物管公司在管面积和储备面积的扩张主要手段除了承接关连房地产开发商业务扩张带来的项目之外，还有增加第三方物业覆盖和并购，其中，来自关联房地产公司的项目仍是拓展经营规模的主要手段。与此同时，各物业企业开展的社区增值服务虽有所不同，但从大体上主要是围绕“房屋”、“业主”、“公共空间”等层面。

根据中指院数据显示，2019 年，百强物管企业中有开发背景的企业数量占比近八成，相关企业在管面积中约六成来自关连开发商。

兴业证券认为，未来优质物管公司营业收入增长来自三方面：存量市场市占率持续提高， 增量市场承接房企竣工，增值服务量价齐升。

兴业证券还预计，估算 202 5 年国内优质物管市值规模将达 1.6 万亿，约为当前市值的 5 倍， 未来五年 CAGR 约30%。优质物管公司的服务户数达到 2.08 亿套，平均物管费2.6 元/平米月，户均增值服务收入约 2300 元。