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北京房价上涨,租金下跌,未来走势如何?

时间:2020-07-09 10:18:26  来源:  作者:

 

 

6至7月是毕业季,也属于传统租房旺季,北京房租却罕见下跌了。同时,北京房价,在去年跌跌不休的情境中挣脱,迎来上涨的小阳春。

北京楼市,未来走势如何?

01 北京房租下跌了

市场上流传,“北京房租十年罕见普降”。

据贝壳研究院数据,北京6月租赁市场的交易量环比下降19.0%,租金则同比下跌5.0%。

北京房价上涨,租金下跌,未来走势如何?

图源央视新闻

从上图可以直观地看到,疫情对北京租房市场有明显冲击,租金水平随着疫情状态波动。

因为疫情,北京租房市场失去了春节旺季,业主和机构都降低报价,以求减少空置,促成交易。

据悉,春节以来,北京一套房源从挂牌到出租,平均时长为2个月,业主在原报价基础上主动降价,降幅约为5%。

6月疫情反弹,北京又同毕业租房旺季失之交臂。这次受疫情影响严重的大兴区和丰台区,小区封闭式管理,租房交易量环比下降41.7%和37.1%。

长期来看,北京房租持续下跌不太现实,相信疫情过去,北京租房市场会逐渐恢复正常。

02 北京房价上涨了

北京房价上涨了。

贝壳研究院数据显示,5月北京二手房均价单月上涨4321元/平米,环比涨幅7.43%。简单算下,一套90平的房子,单月上涨39万元。

北京房价上涨,租金下跌,未来走势如何?

图源:北京大房子

从数据走势图上,也能明显看到北京房价4月开始触底反弹,节节攀升。

可是,北京房价真涨了吗?

北京房价上涨,租金下跌,未来走势如何?

北京链家二手房季度成交均价及同比走势

北京房价自2017年调控以来,持续下跌。从北京二手房季度成交均价同比走势图可以看出,北京2020年Q2(3~ 6月)房价同比走势稍有抬头。

北京房价上涨,租金下跌,未来走势如何?

北京各城区半年度成交均价浮动(与2017年比)

图源:血拼北京楼市

2020年上半年的成交均价比去年同期下降2.3%,比2018年同期下降0.7%。

其实,北京这轮二手房价抬头,很大原因在于——西城区学区房政策调整,刺激了购房需求,成交价格带动效应明显。

北京在二手住房成交量上,尚未恢复至去年水平。

贝壳研究数据显示,2020年上半年,北京实际二手房成交量环比增长约4.3%,同比下滑约13.1%。受疫情影响上半年成交水平为自“317”政策以来近四年同期最低。

北京楼市,还没有进入上升的大行情。疫情过后,释放的购房需求消耗后,市场会回归理性。

有一点可以肯定的是,这次北京房价真的触底了。

03 北京楼市,涨价很难

房价、房租和城市新增人口息息相关。新增人口影响着住房供需变化,决定租金和房价的高低。新增人口多,住房供不应求,租金和房价则水涨船高,反之则降低。

北京常住人口连续三年下降,累计减少19.3万。2019年底常住人口2153.6万人,比2108年末减少0.6万。根据《京津冀协同发展规划纲要》,2020年北京人口控制在2300万以内。

北京房价上涨,租金下跌,未来走势如何?

按照北京市疏解非首都功能,腾笼换鸟要求,北京的租赁和住房市场,失去了新增人口的支撑。

不能否认,北京聚集了大量高校、高科技企业和最有钱的人群。但是人口基数,才是维持市场的重要生力军。

北京房价上涨,租金下跌,未来走势如何?

图源:叶檀财经

近年来,清华北大学子北雁南飞,去上海、深圳和杭州发展的趋势也很明显。北京疏解走的,并不仅是街头巷尾的小贩,还有那些难得的人才。

失去新增人口的北京,未来房价和房租想要大行情,真的很难。

数据参考:血拼北京楼市,刚需盘成交均价下跌7%!帝都楼市下半场走势如何?这几点与你有关!



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