北京买房：理清思路，购房建议614

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

孩子26年上小学，户口在海淀清枫华景园，对口小学是东升实验小学，小升初在学院路片区。孩子奶奶房子在海淀观林园，对口小学石油附属实验小学（分校），小升初是西三旗学区。两边小学都不理想，我们不是特别鸡娃的家长，目前和老人都住在顺义后沙峪（我们的二套）双裕花园老旧小区别墅，1400W左右，出售难，居住舒适便利，就是没学区。为了孩子上学海淀区我们和奶奶的房都可以置换，但不知道怎么安排妥当，考虑几个方案：

1、卖清枫华景园两居约1000W置换到西城德胜，顾虑是不太能接受老破小的生活环境，还有西城区溢价高，现在置换德胜学区26年还能否顺利入学，教改后是否值得换？

2、卖清枫华景园置换到海淀相对小学初中较好的片区，上地或者其他片区您有具体小区推荐吗？现在换属于1911后，是否有风险？

3、海淀我们和奶奶房子都卖了，预估2200W左右，换个学区和居住条件较好的大房子，顾虑也是怕1911后政策风险，二换一动作大，是否值得？被调剂风险大不大？

4、保守等待（我老公意见），矬子里面拔将军，如果现有学区二选一，选学院路还是奶奶的西三旗学区（属于四老房入学排位）哪边更有优势一些？如果是您会怎么安排处理？

A：

1.换德胜1000万，想要面积大点儿的就是老房，溢价确实高点儿。学院路和西三旗是东西海溢价低的，而德胜是高出的，按比例说的话大概相差20%吧。2026年是入学低谷期了，学位应该比现在宽松。但这谁敢保证啊，西城那么多政保呢。值不值得的只能是赌，进入牛校就算是赌赢了，值得。这看运气吧，德胜之所以价格降的不多，就因为有不少家长都在赌，所以撑住了溢价。考虑好就买呗，应该2026好得多。

2.海淀派位最好的就是上地了，其他学区基本都靠鸡娃上岸，至少到现在还是如此。按现在的情况是没什么太大风险，调剂的不多。到2026年应该更宽松，理论上风险更小。

3.2200万，那买紫金长安不就得了，育英学区，品质好学校也好，九年制直升就省心了。政策无法预测，只能是说2026年入学人数少了小一半呢，应该犯不上折腾调剂了。除非是放宽外地人落户或“租购同权”什么的。但就算是有这些政策，以紫金长安的价格也没多少家庭买得起和舍得租的。

4.保守的，这不敢建议，但到现在的常规选择是学院路在前。如果是我就换紫金长安了，到什么时候优质资源都是稀缺的。育英这些年的成绩谁都知道，房子又好，保值性自然就强，九年制还省心。怎么都是折腾，那何不选个稳妥点儿的呢？仅供参考。

二

Q:

想问100万之内的郊区落户房，燕山的怎么样？因为我今年95分，希望三年落户，难度较大，所以想买套郊区的房子加分。不求升值，只要能保值就行，目前看的是房山总价100万之内的老房。问了当地中介，大部分还是能贷款的，就是贷款年限要少一些。我想问问您怎么看保值性？

A：

1.保值性，这要是这种佛系的态度就可以算合适的。燕山毕竟有地铁，从交通来说只是通勤时间长些而已。就是太远了，房子也都老了，很少有从市区专门到这里买房的，所以升值未必落后多少，但是流动性弱，传导的排序也靠后。基本上等到这里上涨的时候，北京的整体行情也就该结束了。

2.所以这也没什么说的，保值也还行，从当年的千把块钱也涨到现在的小两万了，不算落后什么，地铁给了挺大的支撑。劣势就是出手慢和排序靠后，毕竟不少人对这种工业板块不是太放心。但实际上没什么，只是一种观念而已。该买就买吧，出手时慢慢卖别着急就行。仅供参考。

三

Q:

现住在门头沟黑山，两居室价值300万吧。现在是明年孩子上学，想换到石景山或海淀的好学区。而且我这玉泉路上班，每天往返很辛苦。现在看了远洋山水的，房子还行，但中介说不保证能上学。也看了海淀的，都是挺贵的老破小，我们的预算在500左右，买不到合适的。如果再租房的话也不合适，远洋山水的两居要七八千。然后现在看了看建西苑，算是便宜的，所以您看有什么建议吗？

A：

1.这我好像没什么建议吧？就是现状，确实不好兼顾。

2.中介说的是对的，景山远洋的学位一直很紧张，非常紧张，所以之前都是要求落户5/6年的才行。明年是入学的最高峰期，年限大概率不会放宽。所以就算是你们买了也意义不大，解决个自住，然后去周边其他石景山的学校上学。

3.海淀的房子贵，能有什么办法啊。估计看的还是万寿路学区的吧，都挺贵的，500万也就是占坑儿房，够呛能自住。建西苑，五一分校，获得海淀学籍的价值更大。价格是不贵，但溢价率其实不低。这和同经度的北部西山枫林一对比就知道，同时期的经适房小区，价格也一致。现在两边的价格差都是学区溢价，至少20%以上吧，接近海淀平均值。

4.这还是自己定吧，我实在没什么建议，都是一分钱一分货，学区的选择只能家长定。帮不上忙。

四

Q:

我退休后准备随子女居住北京。目前孩子在北京成家立业了，住房在回龙观，孙子刚一岁。我有两个想法：一是也在回龙观附近买套两居室，考虑年龄大后不便住楼梯房，想选择电梯房，你有什么推荐的新房或二手房吗？二是考虑小孙子以后的上学问题，在海淀区买套两居室，不知能否把他户口从昌平区转到海淀区的房子里。且预算四五百万能否在海淀区买到电梯房。此外房子房龄最好在20年以内。就这样的情况，你有什么好的建议吗？

A：

1.房子我可没推荐的。我不是中介，找房只能问他们，我没房源的。

2.海淀，买了房就能迁户啊，没有障碍。4/500万，两居室，电梯，20年之内。不太好买到，这期望值高了点儿，海淀相对边缘板块的有，比如上庄，馨瑞家园的两居室大概在500万左右，十多年的房龄。但这里是保障房，品质算不上多高，学区也很普通，很多都是为了占海淀学籍的来买，所以同样有学区溢价的。其他的也有，但一般都比较小，5/60平米吧。比如清河的强佑新城就有，商品房小两居。但户型不是太好，不算方正，学区中等。

3.其他的不好找了，就算有这价位的也肯定有硬伤，大多数都是自己改的，谈不上宜居，一般也都是占学位的为主。我不好建议，这价位一般是海淀占坑儿房的价格，也就是不图自住，就是占学位的。像这要求是各项兼顾了，不容易，找找看吧。最好降低一些需求，比如不太要求房龄什么的，老公房的选择就多一些了。仅供参考。

五

Q:

我们家有两套房，一套是东三环边上87年六楼四层的两居室老房，小区环境不错，车位也算宽裕。另一套是亦庄的新房，还有贷款。我们夫妻两人四十多岁，从保值增值的角度来看，东三环边上的房子是卖了还贷（压力不大），还是出租好呢，或者是把老房卖了再买新房？主要是担心老房子会越来越不值钱，虽然房子的小区环境、周边环境、交通、购物都很好。

A：

1.有问题就直说小区名字好不好，干嘛这么提防啊，我又不抢你们房子。就跟上医院看病似的，哪儿不舒服直说，非得告诉大夫：你猜，你再猜。这怎么猜啊？

2.简单说吧，一般来说成熟地段的老房算是保值最稳妥的，这么多年就是跟随大盘，团结湖呼家楼亮马桥什么的都差不多。只要房子没有硬伤，那就不吃亏不占便宜，跟着大盘涨跌，租金也相对高。劣势就是老呗，出手的时候挂牌期长，行情期间上涨的排序也靠后。其他的没什么。

3.老房越来越不值钱，那20年前东三环老公房刚上市的时候才3000多，现在好歹7万多了，要不值钱早不值钱了。故宫四合院更老，哪个不值钱的给我来几套。郊区的老房吃点儿亏，尤其是远郊的，市区成熟板块的无所谓。房子本身早就不值钱了，一拆就是砖头瓦块的垃圾。能保值的就是那块儿地，是地段儿值钱，别搞反了。这就跟挂着京牌儿的破车似的，车就是废铁，值钱的是牌子。

4.总之图个稳妥就留着，愿意提前还贷就还，看自己的判断了。仅供参考。

六

Q:

房山长阳镇房子怎么样，首付120左右，预算300多万的两居室，一个是房山长阳地铁站附近的首开熙悦山澜庭，挨着地铁，出行方便；另一个是长阳光合作用，现房精装，36000-38000，为啥这个新房价格偏低，买了就能直接住，值得购买吗？刚需急买房。

A：

1.长阳的房子多数都挺好，但这120万能买到300多万的吗？税费是另计还是包括在首付里，一般都要十来万的，至少十万的准备吧。市场价300万的一般能贷170多万，这首付就很勉强了，超过300或加上税费什么的，让当地中介给算好账吧，别轻易签约交定金。

2.为什么价格低，房产价值是由地段决定的，一步差三市能理解吗？隔一条铁道或一条河能差出两个世界，一条马路成为价值分割线的也有的是。商品价格是由供需关系决定的，感兴趣的人少，也不愿意出高价，所以才便宜呗。房子是用来住的，觉得合适就是值呗。经济实惠，自住为主吧，其他的期望值别太高，也有可能跟上板块大盘。

3.澜庭的让当地中介算好账，也看好房源别有硬伤。估计是300万出头儿的吧？大概率不是太好的房源，有可能流动性弱，出手的时候不太好卖，要不然一般不会这价格。仅供参考。

七

Q:

想给孩子买房，他工作在南二环外，户口在西城姥爷家，想买个500万的房，作为他第一套房，一方面离单位近，二是增值日后置换更大点的好出手，可就是不置换日后小两口住也不错，看了鼎立家园一居和草桥花卉大观园两居带电梯回迁楼，您帮给分析一下，还有更好的也费心推荐推荐，鼎立大板420（57平），花卉旁的580（80多平），都虚高，花卉大观园两居过高，感觉品质一般，孩子喜欢大观园的安静，旁边有大观园环境好。

A：

1.花卉大观园指的哪个小区啊？欣园四区还是今日草桥啊？80多平580，7万多，那就是欣园四区的。这里的电梯是错层，看是否能接受。保值还行，没弱于板块平均值，主要是板块挺好，所以算比较典型的自住+保值。

2.但这虚高怎么说呢，北京有不虚高的房子吗？当年四区的房子才卖3000多，也不用什么指标，找点儿关系就能买。那会儿房子不值钱也不升值，没人爱要。现在都7万多了，回迁房也不会多高的品质，是挺贵的。

3.这我也不好说什么。只能说草桥在丰台算挺不错的板块，排序靠前。离金融街丽泽都方便，板块内还有不少的土地，未来也至少不差，反正到现在为止是略赢了大盘的。四区虽然是回迁房但也还可以，基本就是跟随板块大盘涨跌，不算弱。这看自己的需求吧，房子是用来住的，自己喜欢就是最好的。仅供参考。