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房产留给孩子,“立遗嘱”好还是“无偿赠送”好?选对能省不少钱

时间:2019-10-22 11:09:45  来源:  作者:

对绝大部分家庭来说,不动产是家庭财富的核心,比车子、现金、基金更重要。

经济学家研究表明,目前我国家庭财富的6成以上都跟房子有关,目前的全国房产总市值已经达到了近300万亿。

举个例子,上海的经济总量大概是2.5万亿,住宅套数大概在1000万套,面积10亿平方米不到,平均价格在5万左右,市价就达到了50万亿,如果按5个点贷款利率算,利息高达2.5万亿,和GDP相差无几。

这是很简单的道理,房价越高的城市,房子越珍贵,对一个家庭来说,这是他们一辈子为之奋斗的最重要财产。

因此,当绝大多数70后乃至80后都已经步入中老年,为人父母,总想把最好的留给孩子,不管是独生子女还是儿女双全,房产如何过户,就成了关键的问题。

有人会纳闷,自己掏钱买的房子,该交的税费一分不少,把房产留给孩子,还需要费什么事么?

房产留给孩子,“立遗嘱”好还是“无偿赠送”好?选对能省不少钱

 

答案是肯定的,因为不动产的价值贵、变现难、过户繁杂等特性,不同的过户方式,付出的成本也大有差异,比如,“立遗嘱”好还是“无偿赠送”好?

换句话说,等父母离世后孩子自动“继承”,还是趁在世时直接“赠与”?选择了对的方式,少则省出万把块,多则省出一辆车。

要解答这个问题,我们先把三种主流的过户方式归类,再做简单总结。

第一种,通过“二手房买卖”的方式。

这种方法应用的最广泛,去房管部门产权交易相关办事窗口,过户之后,房产即登记在买方名下,子女就是买家,父母就是房屋卖家。

带上身份证、户口簿、结婚证、房产证(各地规定不同,提前了解清楚)到房管局办理转移登记,需要交契税1%(首次购买90平以下的),或1.5%(90平到140平)或3%(二套房),另有交易手续费、登记费、抵押登记费(如有贷款)、配图费等。

除了契税和小额杂费以外,增值税与个税,是二手房价交易的两大关键。

假如房屋已经满两年,不管是不是名下唯一的住房,增值税就能免掉,但契税、个人所得税还要缴纳。

假如房屋是满五年且家庭唯一住房,父母把房子卖给孩子,个税和增值税都能免掉,只交契税即可。

第二种,通过“继承”的方式。

很多人在想到房屋过户的时候,第一反应就是让子女“继承”,虽然从费用角度来说,继承所需最少,但并不“省事”。

继承一般分为法定继承和遗嘱继承,前者是按继承顺序传递,后者是提前立下遗嘱,区别就在这,费用方面,3%的契税、个税所得税、增值税都是免收的,只需要支付千分之五的评估费,还有数目不等公证费,花费很少。

开销少,为什么说不省事呢?

原因很简单,当父母在世的时候,不能采取继承过户的方式,等爹妈都离世后再进行产权过户,会涉及到大量的复杂问题和流程,各类证明、文件、资料,产权上稍有争议,就是麻烦,对父母来说,属于不可控因素。

第三种,通过“赠与”的方式。

父母愿意给房子,儿女愿意接着房子,可以说是“周瑜打黄盖,一个愿打一个愿挨”,退一步说,即便不想把房子给子女,“赠与”的方式是可以给任何人的,只是税费有差异。

我们讨论的是赠与子女房子,对比“继承”这种方式,不用交个税、增值税,契税却少不了。

此外,双方需要先到公证处做赠与公证,再带公证书和房产证到房管局办转移登记。大概费用有:费用:公证费(一般是评估价的千分之三),契税3%(全额征收),交易手续费(按平方计价),登记工本费。

下面说这三种方式的一个重要差异:个人所得税。

无论是继承还是赠与,虽然花费很少,但是,一旦孩子以后要卖掉这套房,且房子不是“满五唯一”,就会缴纳20%的个人所得税。

别小看个人所得税,根据规定,赠与或继承房屋再次出售的,要按(再次转让的收入-受赠时产生的费用支出-再次转让时产生的其他税费-其他合理的费用支出)*20%计算应交税额。

关键就在于这个“再次转让的收入”,因为子女接受赠与时的成本为0,相当于要足额计算房屋差价,20%的税率,价值高过一辆车并不是夸张。

从以上几个角度,我们不妨做个总结。

第一,子女以后如果要转卖房子,无论等离世“继承”,还是在世时“赠与”,两个都不能选。

因为个人所得税太高(满五唯一的房子除外),还不如直接选二手房买卖的方式,流程快、再转卖更容易。

第二,父母尚在,子女众多,房屋产权有争议的家庭,最好不要选“继承”。

一方面,是等父母离世后才能启动程序,不可控因素太多,另一方面,不排除未来有遗产税之类的新规出台。

第三,不考虑转卖的问题,房子未满两年的话,“无偿赠送”最好,能剩下一笔增值税的费用。

第四,如果是“满五不唯一”的房子,选“买卖”就行,契税、个税虽然免不了,增值税却可以免掉,比起赠与,契税还能按照面积不同少交一些,关键是未来转卖时不会收太高的个税。



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