您当前的位置:首页 > 生活百科 > 家居

小产权房的法律风险你知多少?

时间:2020-03-26 12:14:31  来源:光明网  作者:

宪法第十条规定“城市的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。 国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”

集体土地分为:建设用地、农用地(例如耕地、林地、园地、牧草地等)、未利用地(荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地等)

集体建设用地分为三大类:城乡居民住宅用地(例如宅基地)、公益性公共设施用地(例如交通、水利、通信等设施用地)和经营性用地(例如乡镇企业或村办企业用地)

一、小产权房的定义及类型

1、什么是小产权房?

小产权房指在农村集体土地上修建、按现行《土地管理法》和《物权法》的相关规定不能进入正式的房地产市场而商品化的房屋。

2、小产权房“小”在哪里?

a.在房地产市场上的可转让性较城镇国有土地使用权的低下地位;

b.不能登记和“非法”地位

3、小产权房的类型

a.建房行为不合法的小产权房。这类小产权房是因违反土地管理法规,不符合土地和建设规划,未履行合法审批程序,在集体土地上建造用于居住的房屋。

b.建设行为合法,房屋买卖主体受限制的小产权房。这类小产权房的建造符合土地和建设规划,办理了合法审批手续。房屋原始取得者的主体范围及买卖受限制,仅限于本集体经济组织的成员。

小产权房涉及的法律风险分析

二、小产权房买卖合同效力问题

1、本集体组织成员之间买卖宅基地上小产权房一般认定合同有效

2、本集体与他集体组织成员之间买卖宅基地上小产权房一般认定合同无效

3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房合同效力问题

裁判思路的转变:从确认购房合同无效并对购房者的损失按照双方过错程度进行分担,到对于出售者要求确认合同无效、返还房屋等诉求均认为不属于人民法院受案范围,裁定驳回起诉。

三、特殊情形下小产权房的法律问题处理

1、小产权房能否作为债务抵押?

根据我国物权法的规定,不动产作为债务抵押,应当办理抵押登记,债权人的抵押权自登记时生效。小产权房因无法办理抵押登记时,债权人无法实现抵押权。即便债权人与债务人订立了关于小产权房的抵押合同,债权人欲实现抵押权诉至法院,法院或是不予受理或是认定抵押权未成立。

2、离婚时如何处理小产权房

a. 对自建或购买本集体的小产权房法院会做出使用权裁定;

b.对购买非本集体的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定;

c. 离婚时未取得小产权房权证的,法院通常不做处理。

3、就宅基地上房屋订立的租赁合同是否有效

对宅基地上房屋租赁合同的效力应结合具体情形进行判断,并不因房屋性质的特殊性,而影响租赁合同效力,若不存在其他违法情形,应认定相应租赁合同合法有效。

4、如何继承、分割小产权房?

小产权房作为民法上的物,属于私人财产,只是涉及违法用地、违法建设和销售,无法取得权属证书。依据《物权法》、《继承法》、《土地管理法》等法律法规,发生继承时一般仅对使用权作出裁决。

5、就非宅基地上的“小产权房”订立的租赁合同是否有效?

因“小产权房”一般未取得房地产权属证书,也没有建设工程规划许可证、主体消防合格证,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”的规定,该租赁合同系属无效。

6、就非宅基地上的“小产权房”订立的租赁合同是否有效?

因合同无效支付的押金、定金、租金和其他财产损失如何处理?

相应押金、定金应予返还,而租金参照合同约定的标准支付占用期间的使用费,其他财产损失依据双方过错大小酌定承担。

四、温馨提示

依据《土地管理法》、《物权法》、《合同法》、《担保法》等现行有效的法律法规,购买小产权房的主要原因如下:①不具备购买商品房或二手房资格;②小产权房比商品房价格便宜得多;③未来可能面临拆迁,能获得大额补偿等。

但同时也存在如下风险: ①存在安全隐患;②不能贷款买房;③转手难;④配套设施不足;⑤转让、继承、抵押受限;⑥发生纠纷法律不予保护。由于小产权房存在分散登记历史遗留问题,也拥有农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度探索,充满了不确定性。

因此,建议谨慎购买小产权房。

 

来源: 光明网-法治频道



Tags:小产权房   点击:()  评论:()
声明:本站部分内容及图片来自互联网,转载是出于传递更多信息之目的,内容观点仅代表作者本人,如有任何标注错误或版权侵犯请与我们联系(Email:2595517585@qq.com),我们将及时更正、删除,谢谢。
▌相关推荐
以下内容摘自:《各地法院裁判指导意见精粹:房屋买卖纠纷》,中国法制出版社最新出版。 公产房、集资房、经适房、限价房、小产权房等特殊类型房屋转让合同效力汇总北京市高级人...【详细内容】
2020-10-23  Tags: 小产权房  点击:(105)  评论:(0)  加入收藏
自然资源部近日下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》,通知重申小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。通知强调,对乱占耕地建房、违反生态保护...【详细内容】
2020-05-20  Tags: 小产权房  点击:(78)  评论:(0)  加入收藏
本文对司法实践中小产权房合同效力问题、小产权房抵押问题、离婚时小产权房分割问题进行汇总,并结合相关案例裁判结果进行分析,帮助大家更加清晰地了解人民法院在审理小产权房...【详细内容】
2020-04-12  Tags: 小产权房  点击:(128)  评论:(0)  加入收藏
宪法第十条规定“城市的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。 国家为了公共利益的...【详细内容】
2020-03-26  Tags: 小产权房  点击:(173)  评论:(0)  加入收藏
“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓,是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁...【详细内容】
2019-11-06  Tags: 小产权房  点击:(254)  评论:(0)  加入收藏
日常经济生活中,我们经常能听到小产权房,那么什么是小产权房,小产权房可以买卖吗?买卖小产权房又有什么样的风险呢? 通常来说小产权房包括两种:第一种就是建在集体的建设用地上的...【详细内容】
2019-08-12  Tags: 小产权房  点击:(277)  评论:(0)  加入收藏
导读:“小产权房”无疑是在土地、房屋领域令老百姓颇为头疼的一类情形,颇有些食之无味、弃之可惜的意思。一方面,它没有合法的产权登记证明和规划、用地 许可材料,一旦出现问题权益将难以保障;另一方面,它又是由于历史原因...【详细内容】
2019-04-23  Tags: 小产权房  点击:(287)  评论:(0)  加入收藏
▌简易百科推荐
现在的年轻人定制柜子,光顾着颜值,板材好不好,细节做得对不对,压根不仔细看,这不等着被人坑吗!”一位木工老师傅说道。 听后很有感触,早年自家装修时,在定制衣柜上踩了不少坑!若当时...【详细内容】
2021-12-27  家物    Tags:板材   点击:(4)  评论:(0)  加入收藏
装修真不是件容易事儿! 和装修公司斗智斗勇,好不容易避开了套路,却没预料到,工人们偷工耍滑头。 房子装完了才知道,工人在有些地方偷工减料,投机取巧,比技术差更坑人!不及时制止,房子...【详细内容】
2021-12-27  家物    Tags:装修   点击:(3)  评论:(0)  加入收藏
其实电视发展到现在,尺寸的变化应该是最为显著的。从最初的我们能接触到的20“大屁股”电视演化到现在的百英寸巨幕时代,越来越多尺寸区间的出现,伴随而来的就是消费者对于尺寸...【详细内容】
2021-12-27    闽南网  Tags:电视   点击:(4)  评论:(0)  加入收藏
一直以来,我们都使用明火燃气灶做饭,但它用久了,出火口会堵住,锅底被烧黑。那有什么办法能解决这些问题?其实,红外线燃气灶就能解决。现今生活中,很少见到有人使用红外线燃气灶,它到...【详细内容】
2021-12-27    中华橱柜网  Tags:红外线燃气灶   点击:(3)  评论:(0)  加入收藏
智能马桶盖作为提升生活品质和舒适度的智能家居产品,被越来越多的家庭接受购买使用。但是,也有很多小伙伴没有购买过智能马桶盖的不了解产品功能和选购常识。 市场上智能马桶...【详细内容】
2021-12-27  攸太生活研究所    Tags:智能马桶盖   点击:(2)  评论:(0)  加入收藏
进入冬季以来,温度骤降,随着生活水平的提高,每家每户基本装上了壁挂炉,可是会出现一个问题壁挂炉24小时燃烧用气量大,壁挂炉用户心疼他们的钱包。关于钱包的问题值得我们关注,今天...【详细内容】
2021-12-27  卓拉菲尔    Tags:壁挂炉   点击:(3)  评论:(0)  加入收藏
我们很多人常常会有这样的好奇心,为什么明明空调拥有制热的功能,我们很多人却不拿它来做冬天的制暖设备,而是在家里面全房装了中央空调之后,还要去选择装地暖或者暖气片。 下面...【详细内容】
2021-12-27  每日家居新闻    Tags:空调   点击:(21)  评论:(0)  加入收藏
新风系统和中央空调一个也不能少!两者用途初衷相左,所以不能划等号!中央空调和新风系统不是一个东西,而在中央空调中所集成的只能称之为新风“功能”。 中央空调本质:调节温度、...【详细内容】
2021-12-27  西安科诺森新风空调    Tags:新风系统   点击:(1)  评论:(0)  加入收藏
装修是件特别繁琐又细心的事,很多业主在初次装修的时候,基本上研究比较多的是价格匹配和风格走向等大方向的事情。而像收纳空间等细节就没有那么重视,再加上柜子本身也比较贵,常...【详细内容】
2021-12-27  家居设计师李Sir    Tags:收纳   点击:(3)  评论:(0)  加入收藏
大家好,我是尤呢呢。说起冬季取暖,最常见的一句话就是北方人靠暖气,南方人靠一身正气。但是作为一个老婆家在南方的北方人来说,真的是扛不住南方的法术攻击。 而目前来说常见的...【详细内容】
2021-12-23  尤呢呢    Tags:取暖设备   点击:(3)  评论:(0)  加入收藏
最新更新
栏目热门
栏目头条