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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:老师你好：因为首套、首贷、目前只有凑200左右，想考虑小孩上学，请问亦庄选河东的上海沙龙一居、南海家园小二居、还有选河东老小区梅园小区的高楼层二居，
A:回答:您好, 亦庄的老小区价值一般,因为这些新区的新盘很多,土地也很多,又是年轻人聚集的地方
从投资的角度上品质次新是比较好的选择.上海沙龙和南海家园两个盘都可,轮户型的话建议选2居室
过去北京的市场是刚需驱动,现在包括未来市场将会改为改善驱动,2居室是改善最低的门槛了,1居室基本都是刚需群体,而刚需群体的观望氛围比较浓厚,一般必须大热大涨时才会出手,所以兑现周期可能会长一些.
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Q:提问:您好，XHS上追过来的。我们目前有一套无贷款大兴金地仰山东区的小三居，大概值600万吧，看您的星球文章这个盘好像不在您的推荐楼盘里（标黄了），可以说下原因吗？小区环境不错又是板楼，我们之前一直贪图环境不想搬家。
我们也感觉这个小区的房子涨到头了，考虑置换一个更有潜力的盘，另外小孩明年上学（我们之前没太考虑这个问题，因为金地仰山的9年制里的初中还不错）如果考虑学区，德胜和广外您更偏向哪个？置换的话大概首付可以出到800;谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园,最后天宫院,高米店的热盘是顺驰领海、保利茉莉公馆、新里西斯莱公馆;
金地仰山热度偏低的原因主要是价格,同等条件下以上的三个盘价格在市场上更有竞争力;西红门含西红门以南属于通勤板块,本地购买人群匮乏,这样的板块一般是价格比较低的品质盘更受市场欢迎,
通勤购买人群的特征是接受不了主城区的高价格小面积,因此才牺牲距离换取品质和面积;如果价格过高在市场上并没有优势.
金地仰山这个盘还可,虽然短期上涨动力不足,但不属于特别差的盘,西红门本身是汇聚了商业价值,各项的配套比较齐全,距离大兴新城比较近，重点发展的是金融互联网产业，相对来说是有盼头的
2、西城学区房受政策影响比较大,目前相对均衡,未来还有不确定性存在,如果把大量资金压上，有DB的性质，从新生儿出生人数和招生数量以及三胎政策分析，都是在逐年上升的，所以理论上学区房的竞争会更激烈。
如果注重升值潜力,可以看看广外。楼盘比较多可选范围比较大。小学初中都比较均衡，属于西城中等，溢价比较低,靠近丽泽商务区算是利好。未来还会有一波人口的红利.选择2000左右的小区保值问题不大。
投资学区房的逻辑是今天买在普校,未来成为牛校.不建议买在成熟的学区板块，德胜目前的溢价比较高,如果政策发生变化很非常容易买在顶部，成为最后的接盘侠
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Q:提问:京总你好,文章中你说五里坨不建议买,石景山不是正在发展产业吗,好多中介说石景山未来潜力巨大。
A:回答:你好,感谢信任!1、石景山的定位虽然是向高端产业转型,但从实际看是一个通勤卫星城，更多是承接海淀西城的溢出人群.如果未来产业转型失败，最终的定位会向门头沟看齐.
03年石景山以动漫游戏为发展方向,但游戏行业是一种娱乐产品，优势是有很强的盈利特征，劣势是开发出一款优质游戏需要付出大量的时间和精力，所以这种行业一向都是一个高风险高回报的行业，只有一小部分公司能够长期生存
今天的石景山主要是缺乏本地优质产业支撑，所以整个区的购买力相对较弱,房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域,
溢出的板块一般是在楼市上行期间，核心区的房价大涨时，才会传导到周边次级溢出的区域，
如果石景山未来不能吸引优质的产业落户加上楼市普涨的行情越来越少，那么投资石景山的房产站岗的可能性比较大。
2、五里坨基本已经到山里了,真的太远太偏了,溢出的区域一般分为一级溢出和二级溢出,溢出的区域能不能买要看三个方面:
第一看距离:这个是最核心的,溢出的区域必须和核心的主城区接轨,距离不能过远,中间不能留白和有大型的建筑物阻挡才能让溢出区域居住的人群和主城区无缝对接.如果中间留白不叫溢出的区域,叫卫星城.
第二看配套,即便是溢出的区域,也要有基础的配套,能够满足在这个区的基本生活所需,比如学校、大型商场、医院.
第三看交通:一个是轨道交通、一个是路面交通,如果溢出的区域过远,没有轨道交通也没规划,地面交通又不好,这种溢出的区域基本是没有特别高的价值的.在满足以上三个条件的溢出区域,更值得购买,如果是有利好的规划,价格还比较低,是值得买的.如果以上三条哪个都没占,这个区域的发展难度至少10年以上
3、中介说的可信吗?中介不懂投资，甚至和投资没有任何关联。我从未见过任何一个优秀的中介，同时也是优秀的投资客。就好比银行做柜台的，完全不懂金融。中介打磨的是交易环节,他做的所有事情，都是为了促成交易，而不是预测涨跌。只有投资客关心的才是价格,你只有实战了，自己拿钱押在上面，才能会关心涨跌。
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Q:提问:京总好!最近一直在浏览学习京总的回复，受益匪浅，学到了很多新的知识，也打破了自己之前很多不合理的认知。之前咨询过望京，朝青等板块，目前想聚焦锁定在望京和清河片区，所以还想麻烦京总，
1200-1500W，投资收益为主要目的，两个选筹方向：
1. 望京：融科橄榄城、国风上观；
2. 清河：橡树湾、世华龙樾；关于这两个区域，未来的涨幅和流通性，有两个问题：1. 望京和清河如果选定某一个区域看房，选哪个更好？或者两个都不选，京总有没有推荐的区域？
2. 区域内最适合入手的楼盘是哪个？
另外，您经常提到的核心区，想了解一下都是哪里？现在上车的话，可否有一个优先级排序？感谢。
A:回答:您好，感谢信任和认真阅读。1、核心区一般是指在城市分区中由某一种资源形成聚焦，为什么是某一种资源聚焦才会用核心区形容，城市分“市级功能”,和“区级功能”衣食住行,大商场每个区都有一些,但高端消费,顶级品牌购买能力有限,每个城市最多只能养活一片商铺,这就是“市级功能”某种资源形成的聚焦，购买力更强。
我们会看到一些冷门板块的贵妇盘，就是指比同区域的二手盘贵大概一平1-2万，这种盘买过来之后大概率站岗5-8年的时间，这个背后的逻辑就是没有购买力，或者说购买力有限导致没有更多的人去接盘，只有量大才能推高价格，可以用供需来形容，只有供需失衡，价格才会上涨，这个是微观市场的逻辑。
宏观市场是货币，我们可以看到市场上有很多分析，其中提及最多的是人口，土地制度，房产税收，还有什么空置率，凡是用这些维度去分析房地产的，全部犯了基本错误，可以说是根本不了解房地产这个概念，因为某一些因素可以影响房价10%甚至20%的涨幅，但过去十几年我们的楼市上涨超过了20倍，这么大的一个涨幅是不能通过任何微观市场去分析的，我们做学问研究，要分清楚主要矛盾和次要矛盾，这么大的涨幅唯一的可能就是货币，市场上货币增多，大家有购买力，不流到房地产也会流到其它行业，流到哪个行业哪个行业的商品就会涨价。就像日本韩国的房价，可以卖到1亿韩元。
2、北京的房地产市场是点状分布逻辑，就好比一块大饼,零零碎碎撒了芝麻,而有芝麻的地方就是平地崛起一个个十万的楼盘,而周围的大面积空地得靠边站,比如某一个区域一旦崛起互联网风口期公司,估值是千倍万倍的增长,可以一夜之间诞生出无数个千万富翁,这些富翁首要的需求就是买房加置换把房价一次次推高,
而一旦风口期过去,一切又回归平静,整个区域的价值也会瞬间转移,因此你永远不知道哪个互联网公司会踩中风口期一夜之间崛起,崛起之后能撑几年,而我们能控制的就是“聚焦”,因为只有“聚焦”价值才稳健。
3、清河和望京这两个板块都有价值支撑，称得上核心区，清河主要是靠周围的产业支撑，望京最大的优势是产住结合，一个朝阳，一个海淀，清河的这两个盘在周围的竞争优势比较明显，望京的这两个盘同比清河可能就略显逊色了，其次海淀的教育要比朝阳更有优势
商业资源是共享的，教育资源是独享的，这是本质的区别，家住海淀去趟SKP开车也就一个小时，而家住朝阳，去海淀上学是没机会的，这也是朝阳和海淀两区房产的价值逻辑。
4、橡树湾的五期，也就是万像府溢价稍高，这个板块13万是有点虚高了，其它都可。
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Q:提问; 您好京总,我看了你很多视频和问答,很佩服你对这方面的研究,我是你的忠实粉丝,我春节后有购房资格,想请教京总房山的长阳你怎么看呢?后期的发展会好吗?我们是属于外地户籍,首付也是家里给出了一部分,月供只能承受1万5左右,在高就有压力了.期待京总的回复!
A:回答; 你好,北京整个城市的产业布局发展轴是以东南为主,西北有海淀,中部有金融街、西南有丽泽(处于发展阶段),再想发展出一个新的产业似乎有点困难,
再一个北京目前的人口进入停滞阶段，不足以支撑十个郊区，开车围着五环绕一圈，你会发现有大概十个不同的产业新区，做为投资这种地方一定是要回避的，价格决定了未来房价的空间，买的低省下来的就是利润，低价本身是一种优势，用低成本买到高价值的资产就是赚到，以后卖房时议价权也掌握在自己手里，这里的低价不是价格绝对便宜，而是相比竞品更有性价比，绝对价格更低的通常都是坑，而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间。
房山明显的缺乏产业支撑，商圈很难形成,投资的话不能总想着买便宜的房子，一般首次的购房者喜欢买特别便宜的房子，优势是价格低面积大。但实际5万一平米未必比8万一平米的便宜，一套房子最终的价值不仅要看它价格，还要看它的盈利能力和成长性等很多因素。买便宜房子，就如同拿一张一百元的人民币，换了一堆韩币一样，虽然在你面前堆了一大堆，但它们并不值钱。房产是个长期持有的投资品，随着社会的发展，经济的增长，尤其是像北京这种购买力比较强的城市，人们对房产的要求会越来越高，买太差了，将来没人愿意要。核心地段优质物业，永远是市场上的稀缺品。
长阳属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车,如果以保值增值的角度建议选择次新的二手房为主,一定要回避新房,
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Q:提问：京总，门头沟四道桥新开的金茂盘怎么样？两居，将来能跑赢大盘吗？
A:回答：您好,感谢信任!门头沟的价值弱了些,规划是偏生态;自住养老的话不错,三面环山紧靠永定河,生态环境不错;17年左右集中开的一批盘,像金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态;跌幅超过20%;并且能接盘的人很少,成交周期大多是在一年以上;如果投资的话建议避开门头沟;
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