存量房贷利率有优惠？哪家银行会打响“第一炮”

近日，有市场消息称，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券，引发市场关注。继人民银行表态透露支持存量房贷利率下调的信号后，“第一炮”会如何打响？

谁会打响“第一炮”

目前对于活动细节说法不一。有报道称，该行推出的活动为：如有客户预约提前还款，银行可向客户提供最高1年期70BP（基点）利率优惠券，并叠加提供一款专属理财产品，通过该方案挽留提前还贷的客户。也有报道称，1年期的利率优惠券是针对存量房贷按揭客户的，根据字面意思应该是第一年优惠，后面继续执行原利率，其实早在央行表态支持存量房贷利率下调之前就早已经存在，初衷是为了应对客户提前还贷的压力，且仅在一些支行进行了小范围试点。

多家兴业银行广州支行的个贷部经理均表示，并没有收到该活动的通知，只有少数试点。记者就此向兴业银行总行和分行询问，截至发稿前，未收到对方回复。

除了兴业银行以外，包括平安银行、中信银行等股份行的广东支行均表示，暂未收到调降存量房贷利率的消息。“目前还没有接到通知，不同银行的政策也不一样，具体要看上面的通知。”某股份制银行广东分行工作人员告诉记者。

目前，在6月份5年期以上LPR（贷款市场报价利率）下降后，广州大部分商业银行首套房、二套房贷款利率分别下调至4.2%和4.8%，也就是首套房利率为LPR，二套房利率为LPR+60BP。广东的监管部门在近期发声，将进一步引导存量房贷利率下调。

“引导银行机构跟随LPR下调同向降低贷款利率。”7月25日，在人民银行广州分行举行的2023年上半年广东省金融运行形势新闻发布会上，人民银行广州分行调查统计处处长汪义荣表示。此前，今年6月份，广东（不含深圳）商业银行个人住房贷款利率同比下降0.74个百分点。

北上广深作为一线城市，向来是房地产市场的重要风向标。目前上海、北京的银行还未有所行动，记者询问上海各股份行得到的答复为“暂未收到消息”。“各个省份的政策不一样，我们也在等监管部门消息。”上海某股份制银行的工作人员告诉记者。

哪个城市会率先打响存量房贷利率下调的“第一炮”？上周，江苏省常州市部分银行传出消息，但随即“哑火”。据报道，常州市并未出台统一的指导文件和具体细则，但已有一些贷款人与贷款银行就存量房贷利率进行了沟通，也有银行同意下调存量房贷利率。但随后，当地媒体删除了“银行同意下调存量房贷利率”相关内容。常州市各银行的统一口径为“尚未收到有关正式通知或文件”。

据浙商证券团队的研判，新一线城市武汉、郑州潜在调降的空间较大。武汉、郑州的历史加点幅度（取2017-2021年加点幅度均值，下同）接近100bp，潜在调降空间接近140bp；二线的南宁、惠州潜在调降空间较大；一线的广州潜在调降空间相对大。广州当前执行首套不加点利率，潜在调降空间约40bp。北京、上海当前加点均高于历史平均水平，预计很难受益于本轮存量按揭利率下调。

严跃进认为，对于存量房贷利率下调，相关银行有不同的答复，但总体上可以看出是有推进的。

“此类事件中，通过发放利率优惠券，其实说明银行已经在做积极的思考。这种思考恰说明，银行对于类似房贷利率过高、提前还房贷的市场压力给予了关注。而且在今年上半年就已经有过各类操作和创新了。”严跃进对记者表示。

中小银行或成排头兵

目前还未有银行正式给出存量房贷利率下调的落地方案，但市场认为，此次将由中小银行率先出击，逐步扩散至国有大行。

券商研报认为，存量房贷利率优惠将给银行的稳健性和持续经营尤其是净息差带来一定压力，个人住房贷款余额占比更高的国有大行压力凸显，因此，本轮存量房贷利率优惠预计还是会从中小银行开始，逐步扩散到大型国有银行。

根据民生证券发布的研究报告，假设存量房贷利率下调100个基点，当存量房贷置换比例分别为10%、30%、50%时，对银行而言，分别对应388亿元、1146亿元、1940亿元的利润损失，分别占2022年商业银行净利润2.3万亿元的1.69%、4.98%、8.43%，其影响不算小。

从银行业的角度而言，2023年一季度，银行业净息差为1.74%，首次跌至合理水平以下；资本利润率为9.3%，已无法支撑行业内生性资本补充，银行业的压力凸显。

从房贷数据来看，据华鑫策略分析，2023年一季度金融机构商业性房地产贷款余额53.9万亿元，但是增速已经连续两个季度处在极低水平，2022年四季度同比增速在1.5%，而2023年一季度进一步回落至1.3%；2023年一季度个人住房贷款余额38.9万亿元，同比增速在0.3%的历史低位。商业房地产贷款余额占金融机构各项贷款余额比例也同样出现回落，2023年一季度房贷占比为24%，较2022年一季度回落2个百分点。

“银行间基于过去的操作经验，本轮存量房贷的置换或将更快发生。但是鉴于当前的房贷利率结构与2008年有明显的不同，且银行仍有一定的压力，仍要继续让利实体经济来激发内生动能的修复，因此本轮存量房贷利率不会像2008年时期出现‘一刀切’的情况，更多可能根据存量房贷利率的不同，分阶梯进行差异化下调。”华鑫策略研报表示。

星图金融研究院副院长薛洪言认为，对于1年期的利率优惠券，重要的是有银行开始就存量房贷利率调整进行探索。有了先行者，更多的银行会加入进来，更多的政策和做法也会被创造出来。“长远来看，调整存量房贷利率，符合银行和购房人双方的利益，在市场化博弈之下，我们可以对于存量房贷利率调整充满信心和期待。”薛洪言表示。