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首付12元、一口价优惠、月供可3年后还⋯⋯广州新房市场促销“赚足眼球”

时间:2024-01-26 14:03:39  来源:每日经济新闻  作者:

进入2024年以来,广州楼市的促销活动可谓花样翻新。

如近期广州有楼盘推出了“12元首付”促销活动;多家房企则推出了指定房源一口价活动,一套房源优惠幅度在20万-120万元;还有中介表示“首付只要5万块左右,月供可以三年后再还”……

对此,中指研究院华南分院总经理杨红侠1月24日在接受《每日经济新闻》记者(以下简称每经房产)采访时表示,在目前市场整体需求走弱、购房者信心不足以及去化缓慢的情况下,部分资金面偏紧的开发企业面临着较大回款压力,纷纷采取多种方式促进存量去化。

广州某楼盘售楼处 图片来源:每日经济新闻资料图

花样促销,一口价房源最高优惠120万

1月23日,广州增城当地中介人员告诉每经记者,“12元首付”需要先做首付分期方案,向开发商申请延期交首付。“正常还是要给三成首付的,(首付)一般可以延期半年或一年交,最终看开发商给到的时间,之前是可以延期一年的。”

广州当地另一位中介周先生则向每经记者提供了另一种购房方案:“首付只要5万元左右,看具体面积,不过月供可以3年后再还。”他强调,自己跟开发商很熟悉,可以先根据购房预算,让开发商做个方案,可先去看房,不用急着作决定。

对于诸如低首付、零首付这类宣传获客方式,北京金诉律师事务所主任王玉臣律师1月24日在接受每经记者采访时表示,这类获客方式主管部门通常不认可,类似的零首付、低首付促销宣传有不少套路,或是虚假宣传,也很可能涉及违法违规。

“看起来似乎是帮购房人缓解了压力,但是实际上往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为,同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求,违反按揭贷款相关规定。”

王玉臣举例道,我们接到不少咨询,买房贷款时银行审查首付款来源有问题,就不会批贷。就算有银行批贷,也是在透支客户资金能力,后续还贷遇到问题,往往会产生更多的房产纠纷,房子甚至可能被强制拍卖。

“天下没有免费的午餐,所谓零首付、低首付看起来没有手续费,但是为了及时支付剩余的首付款,有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介进行筹措资金,既会产生新的成本,又会产生更多融资风险。”王玉臣提醒道。

杨红侠则分析认为,近两年广州新房市场分化趋势愈发明显,远郊刚需项目成交持续走弱,远洋天成项目所在的增城区属于广州远郊区域,整体库存量大,竞争激烈,需要通过多种营销方式促进成交。

每经记者在采访中还注意到,在当下销售难度明显提升的环境下,广州有多家房企推出了指定房源一口价活动,一套房源优惠幅度在20万-120万元。还有房企推出总经理签售周主题优惠活动,指定房源合计优惠15万-24万元。

不只开发商在价格方面卷出天际,每经记者在采访中还获悉,广州有房产中介主动告知客户,广州、佛山新房由其带去售楼部,在开发商底价之外还可再额外返还佣金1万-10万元。

据该中介介绍,跟其他中介去过售楼的客户他也可以带看,只要过了7-30天保护期,再带客户过去依旧可返佣金。“但客户不能自己去售楼处,因为被人脸识别后会被认定为开发商自来客,就无法进行返佣。”

杨红侠告诉每经记者,目前广州开发商主要有以下促销方式:一是价格优惠,一般以包装“一口价单位”“特价房”“工抵房”“额外折扣”等方式实现购房价格下降,吸引成交;二是首付分期、延期,降低购房者资金压力,锁定购房需求。“从效果来看,由于市场仍处于深度调整期,购房者观望情绪较浓,促销手段效果一般,对去化刺激相对有限。”

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云1月24日在接受每经记者采访时表示:“当下楼市进入买方市场,发展商灵活实施‘一房一策’,以最大限度促进成交。”

开年以来,新房网签量同比跌超两成

国家统计局数据显示,2023年12月广州新房价格再次环比下降1%,二手房价格环比下降1.5%,均为一线城市中跌幅最大。同比跌幅则更大,新房和二手房价格分别下降3%和5.2%。

成交量方面,据合富研究院统计,2023年广州商品住宅成交803万平方米,为近15年来低位。低迷的市场环境下,房企推货热情下降;新增预售758万平方米,同比下降19%。

来源:合富研究院

分区域来看,广州中心区成交份额连续三年上升,目前已上升至25%,其中天河、海珠、荔湾、白云2023年成交量上升,带动市场份额持续走高;近郊成交量占比走稳,主要依靠番禺个别改善优质大盘成交走好支撑市场;而远郊成交量占比连续三年下跌,增城、从化的成交量持续下滑,南沙、花都的成交量则维持低位。

冯佩云分析认为,当前广州楼市进入淡季,发展商推新意欲明显下降,营销动作减弱,除极个别项目外,市场总体成交淡静。据合富大数据监测,1月1日-23日,广州全市新房网签2376套,同比降幅超过两成。但同时,2023年高溢价成交地块却选择在春节前通过产品发布会、开放展示区等动作提前亮相市场。“预计2024年市场分化将持续甚至加剧。”

“元旦过后,广州房地产市场热度有所下降。据中指数据,今年前三周,广州全市新建住宅周度平均成交807套,仅为去年12月周均成交的约60%。去年底新房供求均小幅放量后,潜在需求已基本释放,且春节前为房产交易淡季,预计市场将维持相对低迷状态。”杨红侠表示。

合富研究院市场研究中心负责人吴智杰分析认为,预计未来开发商仍将着力营销,实际亟须解决的问题则是“去库存”。目前广州整体可售库存消化周期超20个月,当库存积压地区的库存水平降到合理水平,楼市将达到真正稳定。

事实上,虽然2023年广州楼市未能走出独立行情,但在政策调控方面却一直走在各大热点城市前列,如松绑限购、“认房不认贷”等多项政策均在一线城市首先发布。

对于2024年广州楼市发展趋势,吴智杰认为,2024年属于市场修复之年,预计新建商品住宅成交量约800万平方米,较2023年持平。市场仍将分化,中心区成交总价段继续上升,郊区仍处去库存状态,部分去年快速降价的区域,由于可售货量大幅缩减而出现价格逐步企稳。“部分供应增加的区域竞争加大,包括市区总价800万-1000万元以及部分总价500万元以下产品,近郊总价500万元以上但地段优势不明显的项目。”



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