省钱省事！不用结清房贷，二手房就能“带押过户”，那前提是什么？

二手房市场将迎来重大变化。

自然资源部、中国银保监会日前印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。这意味着，“带押过户”从地方性政策走向了全国化、常态化和全面推进的阶段。

“带押过户”是什么？

交易过房子的人都知道，要卖房需要先还清银行贷款，解除抵押才能过户。而今，手续简便了，带着银行的抵押贷款就可以过户。那么，“带押过户”是怎么一回事？

不动产“带押过户”是指已经抵押的不动产买卖转移时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

是不是很惊喜？

是不是很有吸引力？

为何要“带押过户”？

首先是省钱。之前，购房者在购买二手房时，卖家需清偿已有贷款，如果借用“过桥资金”，据业内人士介绍，成本一般在总房款的1%左右。但如果“带押过户”，相当于这笔钱就可以不用花，“没有中间商赚差价”。

其次是省时间。济南推出不动产“带押过户”改革后，办理时限减少了近10个工作日；浙江省则由改革前的15个缩减到9个，全流程耗时从改革前的至少30天乃至60天，压缩到最多15天。

从“试点”到全面推进

不动产“带押过户”的三种模式

目前，全国共有15个省份100多个地市开展了不动产“带押过户”，共办理业务1.3万多笔，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等已经全面开展。各地在实践探索中，主要形成抵押权组合、新旧抵押权分段、抵押权变更等“带押过户”模式。

新旧抵押权组合模式

通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。

买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

如成都、武汉、珠海、清远等。

新旧抵押权分段模式

通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。

买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

如江苏、重庆、济南、深圳、中山、福州等。

抵押权变更模式

通过抵押权变更实现“带押过户”。

买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

如广州、青岛等地。

“带押过户”的试点成果如何？

毫无疑问，“带押过户”大大节省了办理时间，降低了制度性交易成本，同时能够保障买卖双方及银行权益。

以浙江为例，今年1月11日，浙江省自然资源厅联合有关部门全面部署推出二手房交易“带押过户”新模式。据初步统计，浙江省目前已办理1000余笔业务，总交易金额达到95.4亿元，涉及按揭交易金额约48.5亿元，给群众和企业节省过桥资金约47.3亿元。

多地积极跟进新政

3月31日，北京市正式启动存量住房交易“带押过户”模式。

据介绍，北京的二手房交易要想实现“带押过户”，必须满足四方面的条件。

首先，必须是个人名下的住房。

其次，交易的房产当前在北京的银行仅存在一次有效抵押，不存在被多次抵押的情况。

第三，要求卖方还没有结清的贷款为个人住房商业贷款，如果是组合贷的话，其中的公积金贷款必须是已经结清。

第四，要求买方是全款买房或者是申请个人住房商业贷款购房。

据报道，2022年，杭州成功试点二手房“带押过户”，并实现了跨行“带押过户”。杭州的“带押过户”线上操作，由银行或公证进行资金监管。

上周，杭州市不动产登记中心二手房“带押过户”手机掌上快办再升级，邀请正在购买二手房的市民参与平台测试。杭州市民史先生和爱人张小姐成功在手机上完成了涉公积金贷款的“带押过户”不动产转移登记流程。

据介绍，杭州版“带押过户”需同时满足以下条件：

1、不动产仅有一笔当前有效的抵押登记（不包含已注销的）。

2、买方需通过按揭贷款方式购买该不动产（暂时不支持全款购房）。

3、买卖双方均需事先征得抵押权人（意向抵押权人）的同意。

“一房二卖”等风险需要警惕

不过，值得注意的是，虽然二手房可以“带押过户”了，但自然资源部、中国银保监会同时要求，各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式。尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。

此外，各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务系统建设，推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，同时梳理各环节风险点，制定应急预案，切实防范风险。