现在的楼市局面，二手业主最为煎熬。
眼看着隔壁邻居一降再降，低于市场价卖不甘心，但如果不肯大幅降价，房子就很难卖掉...再“佛系”的卖家，也难免有点焦虑。
怎样才能卖出去？哪里的房子好卖？这成为了业主最关心的话题。
广州航拍 广州楼市发布 摄
扒二手红黑榜，发现五大特点！
目前的二手市场，到底怎么样的房子才最好卖？
楼市君整理了中心五区的二手数据，扒清楚了成交周期较短的小区。
可以看到，广州各区最活跃的小区，成交周期大部分都在60天以内。
尤其是岭南新世界、海珠金碧花园，平均每天成交1.3套房！（来源：广州市房地产中介协会）甚至有粉丝的房子，从看房到成交仅仅用了五天！
他们几乎凭一己之力，撑起了板块的活跃度。
最“难受”的，就莫过于附近的楼盘业主。
毕竟大家表面上起跑线都一样，结果被别人的成绩秒杀。楼市君也抽取了同一板块、部分活跃度较低的小区作样本：
这些人气较低的小区数量多、存在感并不强，贝壳上的关注度只有100-300人，成交周期基本要在半年以上。
研究数据可以发现，难卖的小区有较明显的短板：或是单体楼、社区老旧，或是户型有缺陷，或是学位一般......
要命的是，房子不好卖，还不一定跟价格有关。
比如南源花园挂牌30套房源，3.5-4万/平的价格处于荔湾中游水平，但成交时间大多在1年以上。
但小区楼龄偏大，户型偏港式，即使学位有优势，也不吃香。
来源：链家
所以，在市场中能直面考验、站稳脚跟的二手房，基本是面面俱到的。
楼市君总结下来，成交活跃的要素有五个：
1、品牌大盘：以2千-5千户的中大型社区为主，且都是品牌房企。
2、大绿化：绿化至少几个万方起，超大社区园林无疑核心竞争力之一。
3、交通配套自由：公共交通方便，与CBD、行政中心等均保持15-30分钟内的通勤距离。
4、强产业：自带产业人群购买力，以大型批发市场+高新产业板块为主，支撑起二手交投量。
5、名校不全有，但均有好生源。3盘紧邻小学名校，1盘紧邻初中名校，5个小区的生源纯粹，口碑不错。
白云二手大盘
当然，以上提到的五个活跃小区，发展了十几年也存在共同的缺陷：
一是车位不一定都很足。由于前期规划不够完善，车位紧张是通病。
二是由于开发周期长、跨度大，户型参差不齐。
这一点，从海珠金碧花园的成交就很明显。一二期为2000年左右的房子，三期保养更好，每一期的房价差异非常大：
所以啊，即使同小区内，户型也会有分化。
格局、舒适度、朝向、保养程度...每一个因素都会影响房子成交价格高低、成交周期长短。
能在牛熊市中保持竞争力，就要求楼盘足够成熟、舒适、面面俱到。
40%成交，集中在全能大盘
知道哪些房子最好卖，对挑选新房有什么参考价值？
上半年，天河有6个新盘入市，新增供应超过3000套新房，买家简直挑花了眼。
如果你用二手的眼光去挑选最优的楼盘，就可以发现：市场热度，依旧集中在全能大盘。
光是今年上半年，以保利天汇为主的的头部大盘，占到了整个天河成交接近40%。（统计截止至6.26；来源：中指院）
凭借地段优势，保利天汇的成交面积达到3.5万平，将第二名远远甩在身后，相当于每5个天河买家，就有1个是天汇业主。
面对平淡的市场，为什么保利天汇仍能脱颖而出？
一方面，今年的市场仍然延续“单核驱动”的格局。
纵观成交分布，以天河智慧城、牛奶厂两大主力板块为主的天河东，包揽了近50%的成交。（来源：中指院）
这当中，就包括了打造豪宅的强手，也不乏新杀入天河的黑马选手，当然还有保利天汇等超级大盘坐镇。
当然，由于这些新盘的位置不同、操盘手不同，每个项目的可期待值也是不同的。
而大部分的全新盘都有一个共同点：体量较小。
根据楼市君不完全统计，今年天河80%以上的新盘体量都不超过40万方，以中小型楼盘为主。几乎没有新盘能同时兼备交通、教育、商业配套。
因此，新项目虽然有所增加，但保利天汇78万方的体量优势更加明显。
另一方面，随着世界大观等大体量地块的出让，板块价值被逐渐完善、发掘，现在的价格很可能被搅动起来。
3月，官方公布调规获批的世界大观，或将于今年挂牌出让，总面积约48.9万方。
目前，有消息称已有5家实力房企介入，都奔着高端豪宅来的，可以说是今年热度最高的地块之一。
世界大观效果图
新地块开发的同时，周边旧改也在加速落实。
今年年初的高质量发展大会上，官方提出推动127个旧改项目。
天河的重点，就落在了天河智慧城核心区。
其中，就包括了保利天汇一路之隔的新塘亿骏旧改，还有凌塘村、沐陂村等多个项目。
通过大刀阔斧的旧村改造，加速官方的资源倾斜、产业夯实、品牌开发商的共同造势...城市面貌将焕然一新。
在连片开发下，天河智慧城将与珠江新城、金融城等打成一片，带动板块价值跃升。
这样的趋势，在天河东早已有迹可循：
2020-2023年上半年住宅成交、价格变化数据可见：保利天汇作为超级大盘入市，不仅带来成交热度飙升，板块均价涨幅接近50%。
因此，趁着机会点，不少眼光毒辣的买家坚定选择保利天汇。
保利天汇能从激烈的天河市场出圈，总结四个字，那就是“一超多强”。
在最近一年多的市场检验里，我们都能看到保利天汇的一股韧性、一种难得的承压力。
天河唯一！“六边形”品质大盘
在楼市君看来，保利天汇的畅销，实则是楼市热度分化的必然。
尤其是在分化的时代，全能型的品质大盘在牛市时领跑、熊市时抗跌，已经成为行业的趋势。
保利天汇凭借“大、快、强、优”的全能属性，成为了独树一帜的六边形战士。
保利天汇效果图
体量大！打败90%主城新盘
客观来看，作为资源最密集的区域，天河约137.3万平的土地面积并不小。
但对开发商而言，要拿一块地并不容易。更别说体量超过50万方的优质项目。
楼市君查询了2018-2023年上半年，连续5年半的招拍挂土地出让记录（不含旧村改造），一起来看看：
从上表不难看出，过去五年建面超过10万平的盘占比仅25%，而要达到20万平的只有6%。
要达到50万方体量的，一宗都没有。
而保利天汇作为为数不多的建面约78万方超大社区，拥有4000多户业主，约3万方的大园林。
光是规模这一点，保利天汇已经打败了90%主城新盘。
交通系统、优质教育、园林跑道，甚至商业、生态景观等，项目都一一配好。
保利天汇园林效果图
通勤快！交通最方便的大盘
“体量大”只是保利天汇的基本盘，它从交通到社区的打造，无一不是直击改善客的爽点。
在楼市君看来，保利天汇在天河，拥有最独特的交通网络。
它地处天河智慧城核心，距离金融城、珠江新城、琶洲CBD，直线距离通通不到10公里。
还有广园高速、沈海高速等，只需一集新闻联播的时间，就能一路疾驰切换至越秀、荔湾。
项目距21号线、19号线交汇的大观南路站800米不到，7站即到珠江新城。
一站之隔的4号线就在周边，坐拥三地铁资源。
未来，还可通过广佛环线智慧城站点，半小时内直达白云机场，20分钟到广州南站。
它通过四通八达的触角，把广州最高规格的商业、医疗、交通，都纳入了自己的生活范围。
产业强！构成购买力支撑
保利天汇为什么和其他大盘不一样？除了区位条件，楼市君认为还有很重要的一点：
有产业支撑。
天河航拍，广州楼市发布摄
广州绝大部分的大盘要么位于强区弱板块，往往没有强有力的产业支撑，发展空间有限，大概率只能沦为睡城。
要么位于弱区强板块，倾注了区域大部分的能量，但区域势能低，决定了上限不会特别高。
而保利天汇，不仅位于宇宙中心天河，它与天河智慧城的的产业、科技紧密地咬合在一起。
目前，板块内有科技企业约2500家、高新技术企业约1000家，约34家总部企业抢滩。（来源：投资天河）。
官方在公建设施上也给予了很多倾斜，包括清华附中湾区学校、国际妇儿医院（规划中）、人才公寓...
这不仅给保利天汇带来了足够广阔的成长空间，还有实实在在的购买力支撑。
配套优！每一项都是10万+兑现
产业聚集带来一群“圈层业主”，他们对居所品质的要求自然是特别高的。
经过几年的积累，保利天汇早已形成了完整且坚挺的配套体系：
在78方的底盘之上，总部写字楼、商业街区、住宅、公寓、幼儿园及九年制公办学校等，统统都集中在这个大社区当中。
项目大部分生活配套已建成，或即将投入使用。
保利天汇五期效果图，以实际交付为准
目前，项目已与全家、星巴克、肯德基、华润万家、必胜客等大品牌商家达成意向签约。（具体以实际为准）。
平时下班，不用跑到大老远去逛街，小区内就有约600米风情商业街。
劳碌一天之后，约上朋友，在小区内就能喝咖啡、品尝美食等等，吃喝玩乐都在步行范围内。
商业示意图 广州楼市发布摄（免责：图片仅供参考）
它的每一项兑现，单拎出来都是天河头部的级别、都是10万+的价值。
你能实实在在地感受到，这就是一个没有短板的“六边形战士”。
这也是为什么，在天河市场上，保利天汇的去化速度完胜其他项目。
目前，项目在售景观最优越的五期产品，建面约99-218平三至五房。
尤其是加推的116平2+2房，但凡加推必定断货，非常打动买家。
楼市君还想告诉你，项目在售的第五期已是最后一期产品，错过未必再有机会。
要知道，天河东核心、全能大盘、精细化户型...千万以下的价格，想找到一个替代者，基本没有。
放在现在的市场环境，保利天汇绝对是价格被低估的大盘！
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